Hay asuntos que, por repetidos, acaban teniendo la forma de un “molde”. Y en materia de VUT (vivienda de uso turístico) el Ayuntamiento de Madrid ha venido utilizando un molde sancionador muy reconocible: mismo tipo infractor, misma multa, misma lógica de subsunción, y con frecuencia el mismo desfase temporal entre la inspección (toma de conocimiento del hecho imputado) y la incoación del procedimiento sancionador.

Lo interesante (y esto es lo que merece contarse) es que la Sala de lo Contencioso-Administrativo del TSJ de Madrid ha dicho dos cosas de enorme rendimiento en los recursos contenciosos frente a las sanciones que nos ocupan:

• una por tipicidad, por el modo en el que el Ayuntamiento de Madrid ha aplicado el art. 204.3.b LSCM
• y otra de buena administración, por la dilación previa que antecede a la incoación del expediente sancionador.

 

I. El patrón sancionador del Ayuntamiento de Madrid: tipo, sanción y tiempo

1) Tipo infractor: art. 204.3.b LSCM

La imputación estándar es, de ordinario, la misma: infracción urbanística grave del art. 204.3.b de la Ley 9/2001 (LSCM), descrita como:

“La implantación y el desarrollo de usos incompatibles con la ordenación urbanística aplicable”, materializada en la actividad de VUT (uso terciario hospedaje).

Y aquí ya asoma la primera clave de este post: el Ayuntamiento construye la sanción sobre un tipo que exige (i) implantación y desarrollo, y (ii) incompatibilidad urbanística. No “falta de licencia”, no “incumplimiento de condiciones”, no “actividad no legalizable” como fórmula retórica. Esos podrán ser —en su caso— otros problemas; pero no son los del tipo infractor del art. 204.3.b. Y cuando se fuerza ese encaje, lo que se rompe no es el expediente; es la tipicidad.

2) Sanción impuesta: 30.001 €

En los expedientes “tipo” que reflejan las resoluciones aportadas, la sanción aparece con la misma cifra: 30.001 euros por infracción grave del art. 204.3.b.

No es una cifra accidental: la reiteración del importe revela que no estamos ante un traje a medida, sino ante una confección seriada —por estandarización del tipo— o sanciones “en rebaño”, por decirlo gráficamente.

3) El tiempo: de la inspección (o conocimiento del hecho) a la incoación del expediente

Este es el tercer rasgo del patrón y, probablemente, el más corrosivo: no solo se sanciona, sino que se sanciona tarde. Y no tarde en el sentido vulgar, sino en el sentido jurídico que interesa: transcurre un lapso objetivamente desproporcionado —de años— entre el conocimiento del hecho y la incoación, sin que consten actuaciones previas que lo justifiquen. En no pocos expedientes el esquema es el mismo (véase la figura): conocimiento, tiempo muerto y sanción tardía.

Dicho sin tecnicismos: se mantiene al administrado en una incertidumbre prolongada, y ese “tiempo muerto” no es inocuo cuando un órgano judicial lo reconduce al derecho a la buena administración (no sufrir dilaciones injustificadas).

 

II. Lo que acaba de decir el TSJ de Madrid sobre el tipo infractor

La Sentencia n.º 99/2026 del TSJ de Madrid (Sección 2ª) de 2/2/2026 -recurso de apelación n.º 1103/2025- hace una disección del art. 204.3.b que, por sí sola, desactiva la forma habitual de sancionar VUT cuando el Ayuntamiento confunde condiciones incumplidas con usos incompatibles.

1) “Implantación y desarrollo”: la conjunción copulativa no admite atajos

Primero, la Sala fija lo que debería ser obvio (y, sin embargo, se elude): el 204.3.b no sanciona “implantación” por separado ni “desarrollo” por separado. La conducta típica es una, y exige ambas: implantación y desarrollo del uso incompatible.

Aquí conviene subrayarlo con lenguaje llano: no basta con indicios preparatorios, con rastro digital o con una situación que “podría permitir” el uso. La Sala lo está leyendo como lo que es: un tipo de conducta, no un tipo de peligro; exige un “hacer” efectivo.

2) “Incompatible” no es “incumple una condición” (uso permitido condicionado ≠ uso incompatible)

Pero lo decisivo llega cuando la Sala pasa al segundo elemento objetivo: la incompatibilidad.

El Ayuntamiento venía afirmando incompatibilidad porque el inmueble no disponía de acceso independiente, apoyándose en las NNUU del PGOUM y en el PEH (Anillo 1).

La Sala corta esa interpretación —y aquí está la clave—: “uso incompatible” es un concepto jurídico y no una ausencia de condición. Y es que, como se razona en la Sentencia:

• Si el PEH autoriza la implantación del uso terciario hospedaje en parcelas residenciales como uso compatible complementario, entonces el uso es compatible.
• Que falte una condición (p. ej., acceso independiente) no convierte el uso en “incompatible”; convierte el supuesto —como máximo— en incumplimiento de condiciones de implantación o en ausencia de título habilitante, que podrán reconducirse a otros tipos, pero no al art. 204.3.b.

Equiparar “permitido con condiciones” a “prohibido por incompatible” es una interpretación sencillamente irrazonable en un terreno —el sancionador— donde la subsunción debe ser estricta. Lo que se consigue con ese atajo es desnaturalizar el art. 204.3.b: convertir un tipo tasado en una categoría elástica, en la que el incumplimiento de una condición termina operando como sustituto de la incompatibilidad misma. Y eso es, justamente, lo que la Sala califica como un exceso interpretativo vedado por la tipicidad. Y eso, en derecho sancionador, no se corrige: se anula.

3) Consecuencia jurídica: analogía in malam partem → vulneración de tipicidad → anulación

Aclarado lo anterior, la sentencia concluye que ese supuesto no colma el art. 204.3.b y declara vulnerado el principio de tipicidad por una interpretación ad casum que rebasa el sentido literal posible del precepto (analogía in malam partem). Y, por eso, anula la sanción sin necesidad de examinar los restantes motivos.

 

III. Cuando el Ayuntamiento llega tarde: el plazo y el principio de buena administración a los ojos del TSJ Madrid

Superada la cuestión del tipo, queda la segunda gran grieta de estas sanciones “en rebaño”: la inactividad municipal entre el conocimiento del hecho y la incoación del procedimiento sancionador.

La réplica municipal a esta disfunción suele ser formalista: “desde la incoación hasta la resolución no han pasado seis meses; luego no hay caducidad”. El problema, por tanto, no es el reloj de los seis meses: es el tiempo en el que debió correr y en el que el Ayuntamiento pretende que el cronómetro se pause, como si alguien hubiera apretado el botón.

1) La Sentencia del TSJ de 29/7/2025: la Administración no tiene derecho a la inactividad

La sentencia de 29/7/2025 (TSJ Madrid, Sección 2ª) coloca el debate donde debe estar: no en la “caducidad clásica”, sino en el intervalo —vacío e injustificado— entre el conocimiento de los hechos y la incoación del expediente sancionador. Dicho de otro modo: no basta con mirar el tramo ‘incoación‑resolución’ si antes hay un vacío temporal injustificado.

El caso que resuelve la Sala es paradigmático: hechos en el expediente desde 3/6/2019 y apertura del sancionador el 1/2/2024, sin que consten actuaciones previas necesarias que justifiquen esa dilación.

2) La regla: “forzosamente breve” y “tiempo razonable y proporcionado”

La Sala recuerda que, aunque el cómputo del plazo máximo para resolver el expediente sancionador arranque con la incoación, eso no significa que la Administración disponga de un tiempo ilimitado para iniciar: el periodo anterior ha de ser forzosamente breve y no puede consistir en una pasividad estratégica.

Y aquí aparece la tesis con más potencial: la buena administración no es un adorno retórico; es un estándar jurídico que impone diligencia y proscribe dilaciones. La propia sentencia (citando doctrina jurisprudencial) lo expresa con rotundidad:

“Cuando existe una inactividad administrativa objetiva, injustificada y desproporcionada, se está conculcando el derecho del ciudadano a la buena administración (…) y, en función de cada caso concreto, tendrá sus consecuencias jurídicas”.

3) Aplicación: la dilación “vacía” vicia lo posterior

La Sala confirma que una dilación de más de cuatro años sin justificación suficiente entre el conocimiento del hecho y la incoación del expediente sancionador conculca el derecho a la buena administración (no sufrir dilaciones injustificadas y desproporcionadas) y vicia las actuaciones posteriores.

Así, aunque el expediente, una vez incoado, se tramite “en plazo”, la inactividad previa objetivamente injustificada y desproporcionada determina la nulidad por vulneración del principio de buena administración.

 

IV. Epílogo: dos defensas, un mismo diagnóstico y la posibilidad del art. 271.2 LEC

El Ayuntamiento ha construido un patrón: 204.3.b + 30.001 € + (a menudo) 4 años de inactividad entre el conocimiento del hecho típico y la incoación del expediente sancionador.

El TSJ de Madrid ha respondido con dos claves que conviene tener bien presentes:

1. Tipicidad: no cabe llamar “incompatible” a un uso compatible condicionado y subsumirlo en el art. 204.3.b sin incurrir en analogía in malam partem.
2. Buena administración: la Administración no tiene derecho a la inactividad; la dilación vacía e injustificada puede viciar el expediente.

A partir de aquí, lo demás, en buena medida, es consecuencia.

Nota técnica: no olvides la vía del art. 271.2 LEC para la aportación sobrevenida de sentencias relevantes (por condicionantes o decisivas).